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中央法規及地方自治法規

第二章 總登記
第二章 總登記 第一節 土地總登記 壹、意義依法辦竣地籍測量之地區,於一定期間內就市縣土地之全部所為之登記。
貳、一般規定一、土地總登記依左列次序辦理:(土地法第四十八條)
(一)調查地籍。
(二)公布登記區及登記期限。
(三)接收文件。
(四)審查並公告。
(五)登記發給書狀並造冊。
二、每一登記區接受登記聲請之期限,不得少於二個月。(土地法第四十九條)
三、土地總登記,由土地所有權人於登記期限內檢同證明文件聲請之。如係土地他項權利之登記,應由權利人及義務人會同申請。(土地法第五十一條,土地登記規則第七十一條)
四、土地總登記後,未編號登記之土地,因地籍管理,必須編號登記者,其登記程序準用土地總登記之程序辦理。(土地登記規則第七十七條)
五、逾登記期限無人聲請登記之土地,或經聲請而逾限未補繳證明文件者,其土地視為無主土地,由該管市縣地政機關公告之,公告期滿無人提出異議,即為國有土地之登記。(土地法第五十七條)
六、逾總登記期限無人申請登記之土地處理原則。(行政院六十二年三月四日台六十二內字第二八六0號函)
(一)已完成無主土地公告及代管程序,並已登記為國有之土地,應不再受理主張權利與補辦登記。
(二)已完成無主土地公告及代管程序而尚未完成國有土地登記之土地,應由縣市政府查明於三個月內完成國有登記。
(三)未完成無主土地公告及代管程序而已登記為國有之土地,應查明事實擬具具體處理意見專案報請中央核定。
(四)未完成無主土地公告代管程序亦未完成所有權登記之土地,應分別依 照下列規定處理:
1、日據時期土地臺帳及不動產登記簿記載國、省、縣、市、鄉鎮(含州廳街庄)有土地,該管縣市政府應會同該權屬機關切實調查,並依土地權利清理辦法及公有土地囑託登記提要規定為公有之囑託登記。
2、日據時期土地臺帳及不動產登記簿記載日人私有或「會社地」「組合地」,顯非一般人民漏未申報之土地,應由該管縣市政府會同國有財產局切實調查,依臺灣省土地權利清理辦法及公有土地囑託登記提要等有關規定辦理。
3、日據時期土地臺帳及不動產登記簿記載日人與國人共有之土地,應由該管縣市政府會同國有財產局切實調查單獨列冊,補辦無主土地公告,並由國有財產局就日人私有部分聯繫國人所有部分申辦登記。
4、日據時期土地臺帳及不動產登記簿記載為國人私有者,亦應依法補辦無主土地公告,並於公告開始三個月後依法執行代管,代管期間無人申請,期滿即為國有登記,縣市政府執行代管情形應每半年報省府備查。
(五)為加速無主土地之清理,並兼顧人民合法權益,無主土地公告及代管期間改為一年。
(六)代管期間人民申請登記時,經審查無誤者應隨即依土地法第五十五條規定處理。
(七)無主土地補辦登記後,其在補辦登記以前之賦稅,由於情況不同,應由省市主管稅務機關根據實際使用情形分別核定徵免。
(八)原已申請尚待結案之案件一律依照上開原則處理。
參、臺灣光復後辦理之土地權利憑證繳驗與換發書狀一、背景與法令依據
臺灣於日據時期,日本政府曾實施地籍測量與土地登記,地籍整理已具基礎。惟其所採行之土地登記制度,係契據登記制,此與我國現行法所定不同,登記之土地權利種類,亦與我國不同。
為適應當時情勢,行政院乃於民國三十五年十一月二十六日第七六七次院會通過「臺灣地籍釐整辦法」(臺灣省政府六十二年十一月二十六日府民地甲字第三0三0號令廢止)一種,全文計九條,作為釐整臺灣地籍之依據。當時之台灣行政長官公署為執行上開規定,乃於民國三十六年五月二日公布「臺灣省土地權利憑證繳驗及換發權利書狀辦法」(臺灣省政府六十一年十一月三十日府民地甲字第一三一五九九號廢止)一種,全文計二十二條,俾各縣市辦理土地權利憑證繳驗及換發書狀時,有所遵循。
二、換發權利書狀之土地權利種類:
原權利名稱 現權利名稱
所有權 所有權
永小作權 永佃權
地上權 地上權
地役權 地役權
抵當權 抵押權
不動產質權 臨時典權(行政院臺四十(內)字第一一九三號令)
三、依「土地權利憑證繳驗與換發書狀辦法」辦理之效力
土地法施行前,業經辦竣土地登記之地區,在土地法施行後,於期限內換發土地權利書狀,並編造土地登記總簿者,視為已依土地法辦理土地總登記。(土地法施行法第十一條)

第二節 土地所有權第一次登記 壹、意義:土地總登記後未登記之土地,因地籍管理,必須編號登記時依照總登記程序辦理之登記,如新登記土地之囑託登記。
貳、應備文件:一、一般土地所有權第一次登記
項次 名稱 法令依據 來源 備註
1 登記申請書 土地登記規則第三十四條 自行檢附
2 土地複丈結果通知書 土地登記規則第三十四條 地政事務所
3 核准登記之證明文件 土地登記規則第三十四條 自行檢附 地方政府為都市計畫、新生地或地籍整理,得報經主管機關核准後申請之,但依國有財產法第二條第二項規定,原則上係屬國有,由財政部國有財產局或其所屬辦事處申請者免附。

二、時效取得未登記土地所有權第一次登記
項次 名稱 法令依據 來源 備註
1 登記申請書 土地登記規則第三十四條 自行檢附
2 土地複丈結果通知書 土地登記規則第三十四條 地政事務所
3 申請人身分證明 土地登記規則第三十四條 自行檢附 同第四章第一節買賣登記。
4 四鄰證明 土地法第五十四條 自行檢附 四鄰係指占有地附近土地之使用人、所有人或房屋居住者。
5 委託書 土地法第三十七條之一、土地登記規則第三十七條 同第四章第一節買賣登記。
參、審查:一、公有土地之登記,由原保管或使用機關囑託該管市縣地政機關為之,其所有權人欄註明為國有(中華民國)、市縣有(×××縣市)或鄉鎮有(××鄉鎮)。(土地法第五十二條及內政部五十五年四月二十五日台內字第一九九九四九號函)
二、無保管或使用機關之公有土地及因地籍整理而發現之公有土地,由該管市縣地政機關逕為登記,其所有權人欄註明為國有(即登記為中華民國)。區段徵收範圍內之未登記土地,得視區段徵收開發主體分別登記為國有、省(市)有或縣(市)有,並以徵收機關或其指定機關為管理機關。(土地法第五十三條、平均地權條例施行細則第六十九條之一)
三、逾登記期限無人聲請登記之土地,或經聲請而逾限未補繳證明文件者,其土地視為無主土地,由該管市縣地政機關公告之,公告期滿,無人提出異議,即為國有土地之登記。(土地法第五十七條)
四、凡不屬於私有或地方所有之財產,除法律另有規定外,均應視為國有財產。(國有財產法第二條第二項)
五、和平繼續占有之土地,於民法第七百六十九條或第七百七十條之規定,得請求登記為所有權人者,應於登記期限內,經土地四鄰證明,聲請為土地所有權之登記。(土地法第五十四條)
六、占有人依民法第七百六十九條及第七百七十條之規定,主張和平占有時效完成取得土地所有權之未登記土地,由當事人向土地所在地地政事務所申辦所有權登記,地政事務所經審查無誤後應即公告,同時通知財政部國有財產局,土地所在地縣(市)政府之都市計畫、交通、水利、林務等主管機關無異議後,始得辦理登記。(民法第七百六十九條、第七百七十條)
七、土地所有權第一次登記公告期間為十五日,期日計算應依照民法第一百二十條、第一百二十一條、第一百二十二條規定辦理,但迄日為星期日、紀念日或其他休息日時,以其休息日次日代之。(例:公告日期自四月一日起至四月十六日止)
八、公告期間因土地權利關係人提出異議而生權利爭執案件,應於公告期滿後依土地法第五十九條第二項規定調處。(土地登記規則第七十五條)
九、公告期滿無人提出異議,或經調處准予登記而當事人於接到調處通知十五日內未訴請司法機關處理者,審查人員應再核對土地登記簿,查明有無重複地號之情事。
十、申請土地複丈一併申請所有權第一次登記案件,應先行繳納土地複丈費及複丈收件,俟複丈成果核定由地價課估算地價後由權利人依其權利價值繳納千分之二登記費。(土地法第六十五條)
十一、和平繼續占有之土地,依民法第七百六十九條或七百七十條之規定請求登記為所有人者,得比照土地登記規則第一百十八條暨時效得取地上權登記審查要點規定辦理審查。
十二、登記完畢時,由審查人員通知測量課函報縣市政府備查,並知會相關業務課補辦編定及規定地價。
十三、各級政府機關因興建堤防水利建造物工程所產生之未登記土地,其中屬堤防用地及行水區土地,於辦理國有土地登記之同時,得將土地管理機關逕行登記為用地機關。(內政部八十八年九月三日台內中地字第八八0三六三六號函)

第三節 土地所有權回復登記 壹、意義:私有土地因天然變遷成為湖澤或可通行之水道致所有權消滅者,如其土地再行回復原狀時,原所有權人證明為其原有者,向該管地政事務所申請回復其所有權之登記。
貳、應備文件項次 名稱 法令依據 來源 備註
1 登記申請書 土地登記規則第三十四條 自行檢附
2 土地複丈結果通知書 土地登記規則第三十四條 地政事務所 申請登記前應先向地政事務所申請土地複丈。
3 申請人身分證明 土地登記規則第三十四條 自行檢附 同第四章第一節買賣登記。
4 原所有權之證明文件 土地登記規則第三十四條 1.自行檢附
2.向地政事務所申請 本文件旨在證明申請之土地為申請人之原有,如所有權狀或登記簿謄本。
5 委託書 土地法第三十七條之一、土地登記規則第三十七條 自行檢附 同第四章第一節買賣登記。
參、審查:一、土地因天然變遷致喪失所有權者,如其土地回復原狀時,原所有權人依土地法第十二條第二項及土地登記規則第二十七條第十款規定得申請回復其所有權。但應先申請土地複丈,檢附複丈結果通知書及原所有權人之證明文件申辦所有權回復登記。
二、土地法第十二條之回復權不包括他項權利。
三、私有土地流失,回復原狀時,其回復請求權逾十五年未請求,得因時效屆滿而消滅(行政院七十四年一月十日台內字第五四二號函)
四、回復請求權時間以劃出河川境界線公告時起算。(行政院六十年六月二十九日台內地字第五八五四號令)
五、土地所有人因土地流失,拋棄所有權,嗣因土地浮覆,原所有權人對該、土地已無所有權存在,自不得依土地法第十二條第二項規定回復其所有權。(民法第七百六十四條)
六、關於水道浮覆地及道路溝渠廢置地所有權歸屬原則:(中華民國九十一年八月九日內政部台內中地字第0九一00一二一八六號函修正發布名稱及全文七點;並自九十一年七月二十六日生效)
(一)土地補辦登記程序:未登記之水道地浮覆後及未登記之道路溝渠地於廢置後,當地地政機關應即依土地法規定程序,辦理土地所有權第一次登記。
(二)已由政府給價部分,第一點規定之各類土地,如係原由地方政府徵收或價購者,准由地方政府於辦理土地所有權第一次登記時,囑託登記為地方所有。
(三)水道浮覆地原為私有部分:水道浮覆地原屬私有者,除已由政府徵收補償或給價收購 (包括日據時期給價) 者外,於土地回復原狀時,不論係天然或人為之原因,均應准由原所有權人依土地法第十二條第二頊規定申請回復其所有權。回復請求權時間以水道區域線公告後起算。
(四)道路溝渠廢置地原為私有部分:道路、溝渠廢置地原屬私有者,除已由政府徵收補償或給價收購 (包括日據時期給價) 者外,准由原所有權人於土地所有權第一次登記期間,申請為所有權登記。但因政府投資或間接施工而廢置者,得依法征收工程受益費。
(五)地方政府計畫投資開發取得土地程序:地方政府投資開闢新水道、新道路或新溝渠,而欲取得舊水道浮覆地或舊道路溝渠廢置地之所有權者,應事先擬具計畫,報行政院核准,否則不予追認;並應於工程完竣之日起三個月內,將實測結果有關圖冊函送內政部及副知財政部、財政部國有財產局及其所屬分支機構,俟內政部報行政院核定後,辦理登記。
前項地方政府取得之上地,由地方政府囑託該管地政機關辦理土地所有權第一次登記。
(六)收歸國有部分其餘土地未經人民或地方政府取得所有權者,除法令另有規定外,由財政部國有財產局或其所屬分支機構囑託該管直轄市、縣 (市) 地政機關辦理土地所有權第一次登記,並以財政部國有財產局為管理機關。
(七)地方政府投資開闢海堤,產生未登記土地之所有權歸屬處理原則,準用第五點規定。
七、有關流失後浮覆土地所有權人或其繼承人申請回復所有權登記,其處理方式如下:(內政部八十六年二月十二日台內地字第八六七八四四二號函)
(一)流失後浮覆土地所有權人申請回復所有權登記:
1、如該浮覆土地係未經依法辦竣總登記者,應依『關於水道浮覆地及道路溝渠廢置地所有權歸屬一案處理原則』第一項規定,補辦總登記。有關公告方式、期限及逾越總登記期限,應依土地法第二編第三章各有關規定辦理。
2、如該浮覆土地係已依法登記者,則依行政院前令頒之處理原則第三項規定,以『回復』為登記原因,無須繳納登記費,且當事人既能證明原為其所有又有舊登記資料及相關圖籍可供參酌,無需再予公告。至原因發生日期則以水利機關於浮覆地劃出水道河川範圍時,會同地政機關公告之日為準。
(二)原土地所有權人之繼承人申請回復所有權登記:
1、依內政部七十九年一月二十三日台內地字第七七二九三七號函,如原所有權人係於土地流失之前死亡,因繼承人於土地坍沒流失之前即已因繼承之事實取得該土地之所有權,故其繼承人縱未辦理繼承登記仍有申請回復所有權之權利。
2、原所有權人於土地流失後死亡者,日後於該土地回復原狀時,其繼承人亦得依土地法第十二條第二項規定主張回復其所有權。(內政部八十六年七月一日台內地字第八六0六一九七號函)
3、如原所有權人係於土地浮覆後並依土地法第十二條規定申請回復所有權核准前死亡者,因原所有權人已行使其回復請求權,如經核准者,自得辦理回復登記並應由繼承人連件辦理繼承登記。
(三)浮覆地部分共有人提出復權:
1、部分共有人提出申請復權,地政機關應就其申請之權利範圍依法辦理;至其餘未辦理之共有人,登記機關如發現其已死亡者,應通知國有財產管理機關依法處理。
2、至分別共有人死亡,依民法第八百二十八條規定,應經其繼承人全體同意後,得由部分繼承人代其他繼承人就被繼承人之應有部分請求復權。
3、如該浮覆地原為公同共有或其應有部分為公同共有者,應經公同共有人全體同意後,得由部分公同共有人代其他共有人就該公同共有部分提出復權之請求。其有繼承人者,亦同。(內政部八十七年二月四日台內地字第八七八0四八二號函)
八、私有土地回復原狀,權利未回復原所有權人前,重測清冊內應註記:「本筆土地重測前為○○段○○小段○○地號,已於○○年○○月○○日劃出河川區域範圍、原所有權人或其繼承人得依土地法第十二條第二項規定申請回復所有權,於回復請求權消滅時未完成前禁止處分。」(內政部九十二年三月七日台內中地字第0九二00六六五三四號函)

第四節 建物所有權第一次登記 壹、意義新建或舊有之合法建物,為確保其權屬而向該管地政事務所申辦所有權第一次登記者。
貳、應備文件項次 名稱 法令依據 來源 備註
1 登記申請書 土地登記規則第三十四條 1.自行檢附
2.地政事務所
2 登記原因證明文件(使用執照、完工證明、稅籍證明、水費證明、戶籍謄本、門牌編釘證明……) 土地登記規則第七十九條 建築主管機關、鄉鎮市區公所、稅捐稽徵機關、電力公司、自來水公司、戶政事務所、營建署 1.實施建築管理後建造之建物,應附使用執照,但於民國五十七年六月六日以前建築完成之建物,得憑建築執照申請建物所有權第一次登記。
2.依規定得憑建築執照申辦建物所有權第一次登記者,其建築執照已遺失且無法補發時,得由同一建築執照已登記之鄰屋所有權人出具證明書,證明申辦登記之建物確與其所有已登記之建物為同一建築執照。
3.實施建築管理前建造之建物,應附建築主管機關或鄉鎮市區公所發給之證明文件(如完工證明)或繳納房屋稅憑證或稅籍證明或水電費繳納證明(用水、電證明)或曾於該建物設籍之戶籍謄本或門牌編釘證明或未實施建築管理地區建物完工證明書或地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖等。
前項文件內已記載面積者,依其所載認定。未記載面積者,由登記機關會同直轄市、縣(市)政府主管建築、農業、稅務及鄉(鎮、市、區)公所等單位,組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。
3 申請人身分證明 土地登記規則第三十四條 1.戶政機關
2.法人主管機關 同第四章第一節買賣登記。
4 建物測量成果圖(附繪建物位置圖及平面圖) 土地登記規則第三十四條、第七十九條、地籍測量實施規則第二百八十二條 地政事務所 申請建物所有權第一次登記前,應先向登記機關申請建物測量。
5 使用基地證明文件 土地登記規則第七十九條 自行檢附 1.基地與建物同為一人所有、建物所有權人為地上權人或典權人者、持憑法院判決書或法院拍賣權利移轉證明者或建物使用執照時免附。
2.使用他人土地為建物基地,未設定地上權或典權而有租賃關係者,應檢附基地租賃契約。
3.使用他人土地為建物基地,未設定地上權或典權亦無租賃關係者,應檢附基地所有權人同意書及依土地登記規則第四十條或第四十一條規定辦理。
6 委託書 土地法第三十七條之一、土地登記規則第三十七條 自行檢附 同第四章第一節買賣登記。
7 全體起造人分配協議書 土地登記規則第七十九條、四十一條
自行檢附 1.區分所有建物申請登記時,如依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者,應檢附全體起造人分配協議書及依土地登記規則第四十條或第四十一條辦理。
2.區分所有建物分配協議書與申請書所蓋全體起造人印章相同者,當事人得免親自到場。
8 權利證明文件 土地登記規則第七十九條 自行檢附 申請人非起造人時應檢附移轉契約書或其他證明文件。
參、一般規定一、申請建物所有權第一次登記前,應先向登記機關申請建物第一次測量。(土地登記規則第七十八條)建物第一次測量,應測繪建物位置圖及其平面圖。地政事務所於測量完竣後,應發給建物測量成果圖。(地籍測量實施規則第二百八十二條)
二、申請建物所有權第一次登記,應提出使用執照或依法得免發執照之證件及建物測量成果圖。有左列情形之一者,並應附其他相關文件。
(一)區分所有之建物申請登記時,如依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者,應檢具全體起造人分配協議書。
(二)申請人非起造人時,應檢具移轉契約書或其他證明文件。如未能檢具時,於建物基地係申請人所有,且申請人又為該建物之納稅義務人時,得檢具該建物毗鄰之土地或房屋所有人一人以上之保證書,保證該建物為申請人所有,或出具切結書切結無法檢附移轉契約書原由及確無虛偽假冒情事,憑以申辦建物所有權第一次登記。(內政部八十七年七月二十一日台內地字第八七0七三八0號函)
(三)實施建築管理前建造之建物,無使用執照者,應提出建築主管機關或鄉(鎮、市、區)公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之左列文件之一:
1、曾於該建物設籍之戶籍謄本。
2、門牌編釘證明。
3、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。
4、繳納水費憑證。
5、繳納電費憑證。
6、未實施建築管理地區建物完工證明書。
7、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。
8、其他足資證明之文件。
前項文件內已記載面積者,依其所載認定。未記載面積者,由登記機關會同直轄市、縣(市)政府主管建築、農業、稅務及鄉(鎮、市、區)公所等單位,組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。
第二項之建物與基地非屬同一人所有者,並另附使用基地之證明文件。(土地登記規則第七十九條)
三、區分建物所有權人,於申請建物所有權第一次登記時,除應依第七十九條規定,提出相關文件外,並應於申請書適當欄記明基地權利種類及其範圍。登記機關受理前項登記時,應於建物登記簿標示部適當欄記明基地權利種類及範圍,記明之基地權利種類,以基地所有權或地上權為限。(土地豋記規則第八十三條、建物所有權第一次登記法令補充規定第二十二之一點)
四、區分所有建物,區分所有權人得就其區分所有部分之權利,單獨申請登記。(土地登記規則第七十四條)
五、區分所有建物共同使用部分,應另編建號,單獨登記,並依左列規定辦理:
(一)同一建物所屬各種共用部分,除法令另有規定外,應視各區分所有權人實際使用情形,分別合併,另編建號,單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者,得予除外。
(二)區分所有建物共用部分之登記僅建立標示部,及加附區分所有建物共用部分附表,其建號、總面積及權利範圍,應於各區分所有建物之所有權狀中記明之,不另發給所有權狀。(土地登記規則第八十一條)
六、區分所有建物非經戶政機關分層編列門牌或核發其所在地址證明者,不得單獨辦理建物所有權第一次登記。
七、區分所有建物之地下層或屋頂突出物等,其非屬共用部分,並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者,得視同一般區分所有建物,申請單獨編列建號,辦理建物所有權第一次登記。
前項非屬共用部分之權利範圍及位置,應依當事人合意為之。(土地登記規則第八十二條、地籍測量實施規則第二百八十四條)
八、有關依竣工圖所示屬非法定之停車空間,並符合『土地登記規則』第八十二條規定者,得由申請人於申辦登記時選擇依現行登記方式,或依左列方式辦理建物所有權第一次登記:
(一)單獨編列建號以主建物方式登記。
(二)產權之登記方式:在建物登記簿標示部備考欄加註『停車位共計○位』及主要用途欄記載『停車空間』字樣,並於所有權部其他登記事項欄暨於建築改良物所有權狀主任署名欄上方空白處分別登載『車位編號○○號』,土地登記以電子處理者,則於建物標示部分增列『車位編號』欄位。另為利登記作業之需,建物測量成果圖應按竣工圖轉繪所劃設之停車位、編號,及於『位置圖』欄加註停車位之數量。
(三)於公寓大廈管理條例及其施行細則等相關規定,對於有關建物應分擔或應隨同移轉之基地應有部分多寡之比例尚未明確規定前,停車空間如具有基地使用權,申辦建物所有權第一次登記,登記機關應予受理。(內政部八十五年九月七日台內地字第八五八0九四七號函)
九、以共同使用部分登記之停車空間若其建物成果圖按竣工圖轉繪所劃設之停車位、編號,及於位置圖欄加註停車位數量時,得由申請人於辦理產權登記時,申請登載車位編號。(內政部八十五年九月七日台內地字第八五八0九四七號函)
十、有關區分所有建物內作為共同使用部分之法定防空避難室或法定停車空間,不得合意由某一專有部分單獨所有。所稱「法定停車空間」係就建築整體之法定停車位為計算之基礎,並非每一個別停車位。(內政部八十五年二月二十七日台內地字第八五七三七一六號函 內政部八十五年六月二十七日台內地字第八五0五四0六號函)
十一、公寓大廈之室內法定停車空間如不兼防空避難室使用,其為地面層主建物附建且相連或上下直接連通,並有獨立出入口通室外道路,具使用上之獨立性及為區分所有之標的者,屬專有部分得併入主建物內辦理測繪登記,其用途欄依使用執照之記載填載,該停車空間並不得自主建物分離或為分割標的。(內政部八十七年十一月二十一日台內地字第八七九0七九六號函)
十二、關於整棟建物皆為同一權利主體所有者,於申辦建物所有權第一次登記時,登記機關應依下列原則為之:
(一)申請建物所有權第一次登記,申請人申請以一般建物(非區分所有建物)之型態登記者,既屬編為同一建號,屬同一權利主體所有,已非屬區分所有建物,自無共同使用部分(修正後為共用部分),故該建物之法定停車空間及防空避難室,得以主建物登記,而依一般建物測量及登記之相關規定辦理。嗣後如申請改變為二個建號以上之區分所有建物型態,應依區分所有建物辦理測量及登記之相關規定辦理標示變更登記。
(二)建物所有權第一次登記,申請人為同一權利主體,如申請以區分所有建物型態登記者,應依區分所有建物辦理測量及登記之相關規定辦理。(內政部八十七年四月二十一日台內地字第八七七七二一一號函)
十三、區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共用部分,如其屬八十年九月十八日台內營字第八0七一三三七號函釋前請領建造執照建築完成,依使用執照記載或由當事人合意認非屬共同使用性質並領有門牌號地下室證明者,得依土地登記規則第八十二條規定辦理建物所有權第一次登記。(建物所有權第一次登記法令補充規定第十一點)
十四、共同使用部分及附屬建物所有權第一次登記範圍及項目:
(一)區分所有建物之騎樓除經依公寓大廈管理條例第四十四條規定,於申請建造執照檢附之詳細圖說上,繪製標示為共用者外,得以主建物內標示騎樓辦理登記。(建物所有權第一次登記法令補充規定第十一點之一)
(二)連接於一樓主建物,直上方有遮蓋物,使用執照竣工平面圖上註明為平臺或陽臺者,得以附屬建物登記。(建物所有權第一次登記法令補充規定第十一點之二)
(三)建物除使用執照竣工平面圖載明為陽臺、屋簷或雨遮者,得以附屬建物登記外,其他如露臺、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不予登記。但使用執照竣工平面圖已將附屬建物計入樓地板面積者,不在此限。」(建物所有權第一次登記法令補充規定第十一點之三、內政部八十五年六月二十一日台內地字第八五七五四四七號函及內政部九十年二月十六日台內中地字第九0八0二七二號函)
(四)區分所有建物依公寓大廈管理條例第三條第四款所稱共用部分及第五款所稱約定專用部分,除法令另有規定外,於登記時應以共用部分為之。
前項共用部分登記之項目如下:
1、共同出入、休憩交誼區域,如走廊、樓梯、門廳、通道、升降機間等。
2、空調通風設施區域,如地下室機房、屋頂機房、冷氣機房、電梯機房等。
3、法定防空避難室。
4、法定停車空間。
5、給水排水區域,如水箱、蓄水池、水塔等。
6、配電場所,如變電室、配電室、受電室等。
7、其他經起造人或區分所有權人同意或協議為共用部分者。(建物所有權第一次登記法令補充規定第十一點之四)
(五)民國八十五年六月四日前領得建造執照之建物,得以修正前之規定辦理建物所有權第一次登記。(建物所有權第一次登記法令補充規定第三十點)
(六)自中華民國八十五年六月二十八日(含)以後核發建造執照者依『實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法』設計之開放空間,凡屬區分所有合法建築物,且在使用執照及竣工平面圖內有計入總樓地板面積,於公寓大廈專有部分、共用部分標示之詳細圖說內,清楚標示其範圍者,准予以共同使用部分辦理建物第一次測量及登記。(內政部八十五年十一月二十六日台內地字第八五八二四八八號函)
十五、債務人怠於申請辦理建物所有權第一次登記時,債權人得依法院確定判決代位申請。(建物所有權第一次登記法令補充規定第一點)
十六、共有建物所有人申請建物所有權第一次登記,如他共有人經通知而不會同申請者,得代為申請。(建物所有權第一次登記法令補充規定第二點)
十七、夫妻聯合財產中,民國七十四年六月四日以前以妻名義為建物起造人而取得使用執照之未登記建物,於民國八十六年九月二十七日以前,夫或妻一方死亡或夫妻均死亡者,仍推定為夫所有,除為妻之原有或特有財產外,夫得以自己名義或由夫之繼承人申辦建物所有權第一次登記。(建物所有權第一次登記法令補充規定第三點)
十八、臨時建物如領有使用執照,得申辦建物所有權第一次登記。
(一)登記時於建物登記簿備註欄及建物所有權狀內註明:「本建物為臨時建物,公共設施開闢時,應無條件拆除。」(建物所有權第一次登記法令補充規定第九點)
(二)主管建築機關所核發之「臨時建築使用許可證」,僅為供該建築物臨時 使用之許可,於使用期限過後或政府興闢公共設施時,該建築物之起造人應無條件自行拆除,非為符合土地使用分區管制之建築物使用執照,不宜據以辦理建物所有權第一次登記。(內政部八十一年十二月十日營建署字第一六八四四號函)
十九、已登記之建物就其增建部分在同一建號下申請登記時,應以建物所有權第一次登記方式申請辦理,公告時將增建前後之標示分別列示,於標示部辦理登記,其登記原因為「增建」。(建物所有權第一次登記法令補 充規定第二十三點)
二十、申請書備註欄註明「係依停車場法第十六條第一項第二(三)款規定投資興建之停車場建築物及設施」應於建物登記簿備考欄註記(內政部八十二年一月二十一日台內地第八二七八二二八號函)
二一、農舍與基地分屬不同所有權人時,申辦農舍建物所有權第一次登記,應檢附由申請人與該農地所有權人共同具結將來農舍基地所有權移轉時,一併移轉予同一人,且不單獨設定抵押權之書面聲明,憑以申請登記。如農舍所有權人切結書證明文件與申請書所蓋印章相同者,得免附印鑑證明。至於農地所有權人,為確定其所為具結,仍應檢附印鑑證明辦理登記。(內政部八十三年一月二十七日台內地字第八三七三四四0號、內政部八十五年十一月二十八日台內地字第八五一0八五五號函)
二二、共有耕地農舍起造人非農地所有人申請農舍建物所有權第一次登記,僅由提供建築之農地所有權人與該農舍起造人,共同具結將來該農舍與農地所有權移轉予同一人,且不單獨設定抵押權之書面聲明,准予受理登記。(內政部八十五年一月九日台內地第八五一五九二0號函)農地所有權人之直系親屬或配偶興建之農舍,地政機關辦理建物所有權第一次登記時,登記簿註記之記載例為:
(一)建物登記簿:採人工作業登記地區,應於所有權部之其他事項欄中註記「農地所有權人○○○」;已實施地籍資料電子處理地區,則註記於其他登記事項欄。
(二)土地登記簿:採人工作業登記地區,應於所有權部之備考欄中註記「地上農舍所有權人○○○」;至已實施地籍資料電子處理地區,則註記於其他登記事項欄。(內政部八十三年五月五日台內地字第八三七九六00號函)
二三、地政機關配合農業用地興建農舍辦法第九條規定之相關執行事宜:
(一)農業發展條例修正前取得農地者,興建農舍之處理方式:
1、直轄市、縣(市)建築主管機關應將農舍坐落地號及提供興建之地號清冊送土地所在地之地政機關辦理註記登記。
2、有關登記簿註記方式如下:
(1)農舍坐落地號:於土地登記簿標示部之其他登記事項欄中註記「已興建農舍,建築完成日期:○○年○○月○○日」。
(2)提供興建之地號:於土地登記簿標示部之其他登記事項欄中註記「已提供興建農舍,基地坐落:○○鄉(鎮、市、區)○○段(小段)○○地號」。
3、土地因標示分割、合併致清冊所載地號與使用執照記載不符,應還請建築主管機關查明後再據以註記。
(二)農業發展條例修正後取得農地者,興建農舍之處理方式:
1、直轄市、縣(市)建築主管機關於核發農舍使用執照後,應造具農舍坐落地號及提供興建農舍之所有地號清冊函送土地所在地之地政機關辦理註記登記。
2、有關登記簿註記方式如下:
(1)農舍坐落地號:
○1於土地登記簿標示部之其他登記事項欄中註記「農業發展條例民國八十九年修正後興建農舍,建築完成日期:○○年○○月○○日」。該農舍如於清冊送達前已辦竣建物所有權第一次登記者,應另於建物登記簿標示部之其他登記事項欄依上開方式辦理註記。
○2於辦理農舍移轉登記時,加收一內部收件於土地登記簿標示部之其他登記事項欄中註記「已興建農舍,建築完成日期:○○年○○月○○日」。
(2)提供興建之地號:於土地登記簿標示部之其他登記事項欄中註記「已提供興建農舍,基地坐落:○○鄉(鎮、市、區)○○段(小段)○○地號」。
(3)農舍申辦建物所有權第一次登記時,依(1) ○1註記方式於建物登記簿標示部辦理。
3、認定興建農舍滿五年始得移轉之起算日以使用執照記載之建築完成日期為準。(內政部九十年十月十二日台內中地字第九0八三四六七號函)
二四、建物第一次登記經審查無誤,應即依照土地法第五十五條規定辦理公告,其公告期間為十五日(土地法第五十八條、土地登記規則第七十二條)。
二五、建物所有權第一次登記,應按建物權利價值繳納登記費千分之二,其建物權利價值之計算,應依土地登記規則第四十八條規定計算之。
二六、辦理建物所有權第一次登記時,其座落基地若屬「獎勵民間參與交通建設條例第四十二條限制」之土地,應於該建物所有權部之其他登記事項欄加註「本建物受獎勵民間參與交通建設條例第四十二條限制」的字樣。(內政部八十五年九月二十三日台內地字第八五0七四四一號函)
二七、有關地籍圖重測區界址糾紛未決土地上之建物,申請人檢附相關資料申辦建物所有權第一次測量登記,得參照「建物所有權第一次登記法令補充規定」第十九點意旨,以重測後土地標示受理測量,扣除重測界址糾紛部分辦理登記。並應於登記簿備註欄及成果圖上加註「本建物尚有部分涉及重測土地界址糾紛未登記」字樣。(內政部八十六年十二月十五日台內地字第八六八九八五五號函)
二八、建物變更起造人後,於建物所有權人第一次登記公告期間經法院囑託查封登記,縱被查封之債務人與申請建物所有權第一次登記之所有人不同,仍應依土地登記規則第一百三十九條改辦未登記建物查封登記。(內政部八十七年一月七日台內地字第八七八0一0五號函)
二九、為避免法定空地未依規定而不當移轉,自八十九年六月一日起,建物測量成果圖應加註使用執照之「建築基地地號」其採電子處理作業地區分別於建物及土地標示部其他登記事項欄註記建築基地地號。(內政部八十九年三月二十日台內中地字第八九七二四0八號函)
三十、建物使用執照起造人為無法人資格之工廠或商號,仍應以全體合夥人名義申辦公同共有建物所有權第一次登記。(內政部九十三年八月二十六日內授中辦地字第0九三00一一九一四號函)
肆、審查一、核對登記簿
(一)建物座落之基地未完成總登記者,不予受理。
(二)土地登記簿標示部「地上建築改良物之建號」已有建號者依左列方式處理:
1、以基地號門牌號查明有無重複情事。
2、因舊建物拆除未辦建物滅失登記者,應先辦理舊建物滅失登記。
3、未辦建物所有權第一次登記之查封建物
(1)測量成果與未登記建物查封之測量成果相同者,援用該查封建物之建號辦理。
(2)測量成果與未登記建物查封之測量成果不同者,應另編建號辦理。
(三)辦理地目變更注意事項:
1、整筆已為建築基地者,應於建物測量成果圖加註,且於依法核准建物登記時,逕辦地目變更登記,並通知土地所有權人辦理加註書狀。
2、一筆土地僅部分為建築基地者於依法核准建物登記時,同時通知土地所有權人依法申辦土地分割後再就該建築基地逕辦地目變更登記。
3、編為甲、乙、丙種建築用地之非都市土地其供農舍使用時,地目得變更為「建」,其餘供農舍使用之土地,不准地目變更為「建」。
二、土地登記申請書、申請內容及附繳證件
(一)申請書第(1)(2)(3)(4)(5)欄參照,「土地登記申請書」填寫說明辦理。
(二)附繳證件
1、登記原因證明文件
(1)使用執照
使用執照所載起造人姓名、住址與土地登記申請人身分證明或建物測量成果圖所載不符時應查明後依左列方式處理:
○1查係使用執照起造人姓名、住址身分證統一號碼填載錯誤者,由主管建築機關更正或建築師切結後辦理。
○2查係權利移轉者,由申請人檢附移轉證明文件憑辦。
○3查係撤、冠夫姓者,由申請人檢附有該項記事之戶籍資料辦理。
○4使用執照上起造人住址查係通訊住址者,由申請人在申請書備註欄切結辦理。
○5使用執照上起造人姓名、住址查係使用執照核發後變更者,由申請人檢附有該變更記事之戶籍資料辦理。
○6使用執照與建物測量成果圖或申請登記所載建物門牌不符查係門牌整編所致時應另附門牌整編證明文件。增編者亦同。
○7查係建物測量成果圖所載錯誤者,應先更正該測量成果圖。使用執照與建物測量成果圖或申請登記所載建物門牌不符,查係門牌整編所致時應另附門牌整編證明文件。增編者亦同。
(2)完工證明
比照前項使用執照審核方式辦理。
(3)戶籍謄本:
曾於該建物設籍之戶籍謄本之地址應與該建物之門牌相符,足資證明該地址於實施建築管理前已有建物。
(4)門牌編釘證明:
比照前項戶籍謄本審核方式辦理。
(5)房屋稅憑證
○1應附建築管理前完納之收據。收據所載建物門牌號係經整編者,應加附門牌整編證明。其係以稅籍證明申辦者,亦同。
○2稅籍證明與建物測量成果所載面積不符時,以建物測量成果為準。
(6)水電費憑證
○1水、電費證明應載明建物門牌。該建物門牌如與申請登記門牌不符,查係門牌整編者應加附門牌整編證明。
○2申請登記面積概以建物成果圖為準。
2、申請人身分證明
(1)自然人以戶籍資料為憑,權利人為無行為能力人或限制行為能力人者,應加附法定代理人身分證明。
(2)法人以設立登記文件及其代表人資格證明文件為憑。
(3)建物使用執照起照人為無法人資格之工廠或商號時,應提出工業主管機關核發之登記證明文件及出資人證明文件,據以辦理登記。惟工廠或商號在未辦理營業登記前,申請人持憑工廠設立許可文件,主張其為建物所有權人,申辦建物所有權第一次登記,倘工廠設立許可文件載明獨資型態,又使用執照所載起造人工廠或商號之代表人(負責人)與申請人相符者,地政機關亦得予受理;如有不符,應另檢具移轉契約書,法院確定判決等足資證明其為權利人之證明文件,以憑辦理登記。倘工廠設立許可文件載明工廠係合夥組織,於工廠或商號辦妥營業登記前,得加具保證人一人以上之保證書,敘明確無其他出資人或合夥人情事,以全體合夥人名義申辦公同共有建物所有權第一次登記。(內政部八十年七月一日台內地字第八0八00一0號、八十年十一月十九日台內地字第八0七九四一六號、內政部八十年十二月二十三日台內地字第八0七三九九二號函)
(4)法人或寺廟在未完成法人設立登記前,申請書應附協議書及其籌備人公推之代表人身分證明。
3、建物測量成果圖
(1)申請人姓名、住址應與權利人身分證明相符。
(2)基地號與使用執照所載不符者依左列方式處理:
○1使用執照基地號錯誤者,由主管建築機關更正。
○2辦理建物所有權第一次登記,如建築執照或使用執照基地號與地籍圖不符,應通知申請人先向主管建築機關更正。如不符原因係分割或合併所致,且發生在使用執照核發之後,毋須辦理更正。(參照辦理土地複丈與建物測量補充規定第十二點)
(3)主要構造、主要用途、使用執照字號均依使用執照所載為準。
(4)建築面積以使用執照之面積為準。如轉繪面積與使用執照記載不符,係因該建物之外牆或其代替之柱中心線與其所有範圍不同致生之面積差異,即以轉繪面積辦理登記。但實施建築管理前無使用執照者,以建物測量成果圖為準。
(5)位置圖所繪建物應繪製於建物座落之基地號內。如有不符,依左列方式處理:
○1基地號繕寫錯誤者,應由測量單位訂正。
○2建物座落位置部分占用鄰地者,該占用部分應予扣除。辦理登記時,應於登記簿備註欄加註,「本建物尚有部分占用鄰地未登記」,之文字。
○3建物座落位置與已辦妥建物登記之建物重疊者,原登記建物如已拆除、滅失,應先辦理舊建物滅失登記。如原登記建物並未拆除、滅失仍有重疊者,應查明更正後再受理建物所有權第一次登記。
4、使用基地證明文件(有使用執照者免附)
(1)實施建築管理前建築完成之建物,其所有權第一次登記之申請人與基地所有權人非同一人,而有左列情形之一者,其申請登記無須基地所有權人同意:
○1申請人為地上權人或典權人。
○2因法院拍賣移轉取得建物者。
○3日據時期已登記之建物。
○4占用基地經法院判決確定有使用權利者。
○5租用他人土地建築房屋且提出土地使用證明者。
(2)共有人之一於實施建築管理前在共有土地興建完成之房屋,申請建物所有權第一次登記時,應檢附他共有人之土地使用同意書。但該建物為基地共有人區分所有者,免檢附他共有人之土地使用同意書。
5、全體起造人分配協議書
(1)查明協議書所載各人分配之權利範圍及建物座落門牌號與申請登記者相符與否。
(2)協議書內所蓋協議人印章與申請書所蓋相符者當事人得免親自到場。(土地豋記規則第四十一條第十二款)
6、權利證明文件
(1)權利證明文件為買賣、贈與、交換、共有物分割……等移轉契約書者,免附契稅收據。但應通報稅捐稽徵機關。該契約書上所載建物門牌應與申請登記者相符,權利範圍亦同。
(2)權利證明文件為遺產稅繳(免)納證明書或不計入遺產總額證明書或同意移轉證明書者(因繼承取得時)其上所載建物門牌應與申請登記者相符,權利範圍亦同。又因遺產分割繼承者,另附遺產分割契約書。
(3)權利證明文件為法院判決書者以判決主文所載為準。又無法確認判決確定者,應加附判決確定證明書。
(4)權利證明文件為拍賣移轉權利證明書者,以證明書所列移轉標的物為準。
(5)建物起造人為限制行為能力人或無行為能力人者,無須檢附贈與稅款繳(免)納證明文件。
(三)備註欄
備註欄內註記事項如涉及委託人之權利義務時,應由委託人於申請書上簽名、蓋章。並應簽證「委託人確為登記標的物之權利人,如有虛偽不實,本代理人願負法律責任」字樣及加蓋代理人印章。
(四)委任關係欄
參照土地登記申請書填寫說明並於委任關係欄內簽證,「委託人確為登記標的物之權利人如有虛偽不實,本代理人願負法律責任」字樣,及簽名或蓋章,其有複代理人者亦同。(地政士法第十八條)
(五)申請人
1、自然人之姓名、出生年月日、身分證統一編號、住址應與其所附身分證明文件相符。至如申請人為限制行為能力人或無行為能力人時,應加填法定代理人姓名、出生年月日、身分證統一編號、住址並應加附法定代理人身分證明文件後分別簽名或蓋章。
2、法人之名稱、住址、營利事業統一編號或扣繳單位統一編號,以法人登記證明文件記載為準。其資格則以資格證明文件為憑。並加蓋公司印信、代表人印章。
3、商號、工業社不能為權利主體,應以自然人名義申請。如該商號、工業社係合夥組織者應由全體合夥人為申請人,如係獨資則以負責人為申請人。申請人各項記載依戶籍文件為憑。並加蓋各人印章。
4、委託代理人、複代理人申請者,其姓名、住址、出生年月日、身分證統一編號填載方式同右。
(六)登記規費
以建物權利價值千分之二計徵。其權利價值依土地登記規則第四十八條規定認定。(土地法第六十五條)
伍、公告及異議調處
一、公告期間
登記機關對審查無誤之登記案件,應公告之。
前項公告期間為十五日。(土地法第五十八條、土地登記規則第七十二條)
二、重新公告
公告之事項如發現有錯誤或遺漏時,登記機關應於公告期間內更正,並經更正之事項於原公告之地方重新公告十五日。(土地登記規則第七十四條)
三、公告揭示之場所
公告,應於主管登記機關之公告處所為之。(土地登記規則第七十三條)
四、公告內容
公告應載明下列事項:
(一)申請登記為所有權人或他項權利人姓名、住址。
(二)土地標示及權利範圍。
(三)公告起訖日期。
(四)土地權利關係人得提出異議之期限、方式及受理機關。(土地登記規則第七十三條)
五、異議處理
(一)一般案件異議之處理:
1、土地權利關係人於公告期間內,如有異議得附具證明文件以書面向登記機關提出。因異議,而生土地權利爭執事件者時,登記機關應於公告期滿後,依土地法第五十九條第二項規定予以調處。(土地法第五十九條、土地登記規則第七十五條)
2、糾紛調處
(1)不動產糾紛案件,除本法第四十六條之二、第五十九條第二項、土地登記規則第七十五條、第一百十八條第四項之不動產糾紛案件得由該管登記機關主動移送調處外,當事人一造應具備下列文件向土地所在地之直轄市、縣(市)地政機關申請,並按對造及權利關係人人數,提出繕本。一、申請書。二、申請人之身分證明文件。三、委託書(委託他人代為申請時檢附)。四、爭議要點及調處建議方案。五、其他有關文件。(直轄市縣(市)不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法第十三條)
(2)當事人試行協議未成立或任何一造經二次通知不到場者,本會或區域性不動產糾紛調處委員會應就有關資料及當事人陳述意見,予以裁處,作成調處結果。申請調處之案件,已向登記機關申請登記者,並應依調處結果,就申請登記案件為准駁之處分。前項調處結果,應以書面通知當事人。通知書應載明當事人如不服調處結果,應於接到通知後十五日內,以對造人為被告,訴請司法機關處理,並應於訴請司法機關處理之日起三日內將訴狀繕本送該管直轄市、縣(市)地政機關,逾期不起訴者,依調處結果辦理。(直轄市縣(市)不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法第十八條)
(3)當事人持憑調處紀錄為申請權利變更登記時,登記機關應函詢該管直轄市、縣(市)地政機關該案有無訴請司法機關另為處理。(直轄市縣(市)不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法第十九條)
陸、公告期滿之審查
建物公告期滿、辦理登記前,審查人員仍應依本節規定核對登記簿。
最後異動時間:2021-04-29 下午 05:28:31
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